부동산 분야에서 나름 유명하다는 전문가들의 부동산시장 예측이 어떨 때는 맞는듯한데 최근 들어 잘 맞지 않는다는 느낌이 든다면 그것은 무슨 이유 때문일까? 부동산시장을 족집게처럼 맞출 때는 어떨 때이고 지금처럼 잘 못 맞출 때는 그 이유가 무엇 때문일까? 전문가 또는 유명한 사람들을 일컬어 네임드라고 부른다. '네임드(Named)'란 원래 인터넷 게임 에서 잡아야하는 몬스터의 한 분류 중에 하나로, 일반의 몬스터와 생김새는 비슷하나 능력치가 훨씬 강한 준보스급 몬스터를 일컫는 '이름' 붙여진 몬스터를 뜻하는 말이었다. 그러나 게임 내에서 여러 가지 이유로 유명해진 플레이어들을 일컫는 말로 쓰이게 되면서 최근 언론에서도 분야별로 유명한 '저명인사'급을 일컫는 단어로 사용되고 있다.
소위 네임드 부동산전문가들의 예상이 대체로 정확히 맞을 경우는 가격이 올라가는 시점이나 경향을 '전망'할 때이다. 그도 그럴 것이 부동산가격은 대체로 우상향하는 추세로 상승해왔기 때문에 오를 수 있는 시점에 전망을 앞서 예상하거나 오를 것이라는 언급을 하면 언론은 그 전문가를 상승시기를 예견한 전문가로 소개하면서 각종 언론에 노출되어 왔다고 할 수 있다. 따라서 대부분 언론에 소개되는 '네임드 부동산전문가'들 가운데 소위 '폭락론자'가 포함되어 있지 않거나 많지 않은 것도 마찬가지 이유다. 폭락론자들은 무조건 가격이 떨어질 것이라고 예언해왔고 그것이 지금까지 한 번도 맞은 적이 없기에 일부 폭락론자 일부는 아예 폭락만은 예견하는 사람들로 굳혀진지 오래이기도 하다.
그렇다면 최근의 시장 상황에 대해 폭락론자도 아닌 전문가들의 예상이 빗나가는 이유는 무었 때문일까? 바로 '이례적인 시장 상황'에 근거한다. 지금의 부동산 상황은 일반적으로는 전례가 없거나 예상되지 않은 '이례적인(unprecedented, exceptional)' 시장이었다고 할 수 있다. 그렇다면 왜 이례적인 상황으로 규정하느냐에 대한 근거를 설명할 필요가 있다. 그래야 납득을 하든 이해든 할 수 있기 때문이다. 그 근거는 유례없는 '급상승'과 '급하락'으로서의 시장 변화다. 최근이라고 할 수 있는 문재인정부 집권 시기인 2020년과 2021년 두 해 동안 우리나라 부동산시장에서 아파트 '가격(price)'은 급격하게 올랐다가 급격하게 떨어지는 시장을 경험했다.
이런 변화는 부동산R114가 아파트 시세조사를 통해 공개를 시작한 2001년 이후부터 현재까지 약 24년 동안 3번밖에 없었던 이례적인 '경험' 가운데 하나다. 여기서 급격하게 올랐다가 떨어진 아파트 가격의 상승률은 20%다.
통상적으로 한 해 만에 20%를 오를 수가 없는데 올랐다면 그때를 이례적인 상황으로서의 '시점'이라고 보는데 대부분 동의할 수밖에 없을 듯하다. 3번의 20% 이상급등 시점과 상승률은 2002년 23.59%, 2006년 27.79%, 2020년 20.86%(2021년 19.23%)였다. 3번의 상승 시점에 집권했던 정권별로 살펴보면 김대중(1997년~2002년), 노무현(2003년~2008년), 문재인(2017년~2022년) 정부 순이다.
부동산 가격은 대체로 우상향 추세를 이어왔다. 물가상승률에 더해 올랐다가 떨어지는 정도차이는 있었지만 그럼에도 대체로 완만한 우상향을 통한 부동산시장의 안정적 유지가 집권하는 정권 차원에서도 경제 운영에 있어 효과적이기 때문에 대부분의 정부에서 그렇게 유지시켜온 것이기도 하다. 따라서 역설적이게도 부동산전문가들의 한 해 부동산시장 전망이 대체로 맞아온 것은 이러한 우상향 상승의 전제하에 부동산시장에서의 지역별 수요와 공급으로서의 수급 측면을 고려하면 대체로 어떻게 변화될지를 가늠할 수 있었던 측면이 없지 않다. 그런 이유로 전문가들의 전망이 예상을 빗나가지 않고 맞아 왔다고도 볼 수 있다. 그랬던 부동산시장이 가장 최근인 2020년, 2021년 사이에 20% 이상으로 급등하는 이례적인 상황을 보이면서 이러한 전망이나 예상이 빗나가기 시작했다.
어떤 전문가는 다시 오른다고 하고 다른 전문가는 이제 대세하락의 시대가 왔다고도 한다. 소폭 하락한다고 하는데 그곳이 서울·수도권인지 지방인지도 분명하지 않다. 작금의 이례적인 상황에 대한 지역 간 차이에 대한 이해와 해석이 전문가마다 다르고 전망이 엇갈린다. 시장의 방향성에 대한 전문가들의 이해와 견해가 다르기 때문이다. 지금의 부동산시장이 이례적이라는 것만은 분명해 보인다.