전세사기 격랑 속에 문제가 많이 발생하는 유형이 다가구주택(3개 층 이하, 19세대 이하)이다. 2000년대 들어 세대가 분화되면서 원룸형 다가구주택이 전국적으로 많이 건축되었다. 건축법상으로는 다가구주택이고 현장에서는 원룸 건물이라고 부른다. 다가구주택은 아파트처럼 개별 등기된 구분건물이 아니라 건물 전체가 하나로 등기되어 있지만 여러 세대가 입주해서 거주할 수 있는 구조다. 이렇다 보니 임차인 간 권리의 선후가 문제 된다.
예를 들어 거주 공간 19개 중 특정 공간 하나를 임차하려고 한다면, 먼저 입주한 임차인이 몇 명인지, 각 보증금의 합계가 얼마인지를 확인해야 임차예정자의 보증금이 안전한지 판단할 수 있다. 문제는 이러한 다가구주택 대부분이 많은 대출을 안고 있다. 또 여러 세대가 사는데 보증금 등이 얼마인지 주인만 알고 있는 불투명한 구조이다. 집이 모자라는 수도권에서는 시세 이상의 높은 금액으로 전세도 놓았다. 결과적으로 기존의 대출금과 임차인들의 보증금을 합치면 거래가액을 초과하게 되고 경매로 넘어가면 후순위 임차인들은 배당을 받지 못하는 경우가 발생한다. 여기에서 개업공인중개사(이하, 중개사)의 확인설명의무가 중요하다. 이와 관련한 대법원판례가 세 번째 나왔다.
첫 번째는, "중개사는 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인설명하는 데 그쳐서는 안 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 사는 다른 임차인의 임대차계약 내용 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원2012.1.26.선고 2011다63857판결)."
두 번째는, 첫 번째 대법원판례에 따라 어느 중개사가 다가구주택 임대차 중개를 하면서 임대인에게 먼저 입주한 임차인들의 계약 내용 등을 요구했으나 임대인이 거절했고 거절한 내용을 확인설명서에 기재한 사안에서 "중개대상물 확인설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 임차인 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다(대법원2022.6.30.선고 2022다212594판결)."고 하여 임대인의 자료제공 거부 사실을 기재하는 정도로는 중개사의 확인설명의무에 미치지 못한다고 판단했다.
세 번째도 기존의 판례와 차이가 없다. "임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내용 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의하여 배상할 책임이 있다(대법원 2023.11.30.선고 2023다259743판결)." 사건 내용의 공통점은, '어물쩍 넘어가려는 임대인과 한 건에 급급한 중개사'의 현실적인 문제가 있다.
한편, 중개사의 확인설명의무를 강조하는 세 번의 대법원 재판 진행 중에 제도가 보완되었다. 법령에 규정하여 책임 소재를 명백하게 한 것이다. 임대인은 주택임대차계약을 체결할 때 두 가지 정보를 임차인에게 의무적으로 제시하여야 한다. ①임대할 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 ②국세 납세증명서 및 지방세 납세증명서이다. 이 규정은 주택임대차보호법에 도입되어 2023.4.18.부터 시행됐다. 이어서 중개사에게도 설명의무를 지우게 되었다. "개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 두 가지를 설명하여야 한다. 1.주택임대차보호법에 따라 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 2.국세징수법 및 지방세징수법에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항" 이 규정은 공인중개사법에 도입되어 2023.10.19.부터 시행되었다. 다가구주택 임대차시장이 제도를 따라갈 수 있도록 각자 인식의 변화가 있어야 하겠다.