서울에서는 강남에서 멀수록 아파트가격이 낮아진다. 서울 강남이 마치 집값의 '원점'처럼 블랙홀이 된지 오래다. 부동산관련 교과서에서 언급되는 지대론(地代論)으로서의 '비드 렌트 커브(Bid Rent Curve)' 인 것이다. 부동산R114의 렙스(Reps) 자료에 따르면 2023년 12월 현재 서울 강남 아파트 가구당 평균가격은 25억 3181만원이다. 인접한 경기도의 가구당 평균 가격 6억 484만원의 4배가 넘는 수준이다. 반면 부산 5억 238만원, 울산 3억 34만원, 양산 2억4천 310만원이다. 단순히 서울 강남이 비싸다는 것은 사실 의미가 없다. 문재인 정부 최근 몇 년 동안 그 격차가 보다 많이 벌어졌을 뿐 이전부터 격차는 있어왔기 때문이다.
서울에서의 '탈서울'은 어쩔 수 없는 불가피한 선택이다. 왜냐하면 최근에 다소 주춤하면서 하락했다고 하나 고금리 상황에서 꾸준히 오르는 전세값, 집값을 '인서울(in Seoul)'로 감당하기란 쉽지 않기 때문이다. 감당할 수 없기에 벗어날 수 있는 곳이 바로 경기도다. 서울에서는 '탈서울'이라면 지방에서는 어떻게 해야 할까? 어떤 선택을 해야 할까? 간단하다. 서울과는 반대로 도심 속으로 들어가면 된다. 도심에 거주하고 있었다면 도심에 그대로 있는 게 최선이다. 그것도 재건축 등 정비사업이 가능한 아파트에 거주하고 있다면 반전의 기회를 엿볼 수 있다. 왜냐하면 지방에서 떠나간 사람들이 서울과 수도권으로 몰리듯 지방의 인구가 줄고 있다면 인구감소로 인한 '지방소멸시대'에 지방 도심이외 지역의 집값은 삼성전자의 반도체캠퍼스가 새롭게 들어오거나 기존에 있지 않는 한 앞으로 지속적으로 떨어질 가능성이 높기 때문이다. 서울과 지방의 갈 길은 정반대로 다른 것처럼 보이는 게 작금의 현실이다.
서울은 서울이고 지방은 지방이라는 인식으로서의 격차 또한 크다. 그럼에도 불구하고 지방을 서울을 닮아가려고 하고 서울은 지방이 안중에도 없다. 실상 지방이 서울을 따라갈 수도 없고 따라갈 이유가 없는데도 말이다. 정반대의 서로 다른 길을 갈 상황에 놓여 있는 서울과 지방 간 관계를 지역균형과 부동산시장 측면에서 살펴보면 다음과 같은 인사이트(insight, 통찰)이 있다. 서울은 우리나라의 수도다. 우리나라 자본의 총체(總體)다. 일자리도 많다. 그래서 사람들이 서울로 모이고 있는 것이다. 따라서 지방은 바야흐로 각자도생의 시대다. 이것은 지방이 잘못해서가 아니라 서울이 갖는 소위 '서울 이니셔티브(initiative)'다. 중요한 것은 서울과는 별도로 지방의 역할이 있어야 하는데 지방의 역할이 제한적이다 몇몇 특정 지역에는 국가 국토계획차원에서 전략적으로 일찌감치 공업도시 성격이 부여되었기에 그나마 생존이 가능한데 일자리 중심의 제조업이나 산업단지 등이 마련되지 않은 지방은 일찌감치 인구감소를 자연스럽게 운명처럼 상황 자체를 목도하고 있는 처지다.
이런 상황 즉, 11.8%의 국토면적에 50.2%의 인구가 집중해 있는 곳이 바로 서울·수도권인데 이곳으로 사람들이 더 몰리고 지방에서는 지속적으로 인구감소가 이루어진다면 어떻게 될까? 서울과 수도권은 더욱 좋아지고 지방은 어려워지는 그런 단순한 상황이 되는 것이 아니라 우리나라 전체의 국가경쟁력이 낮아지면서 지방은 소멸하는 최악의 상황이 된다. 서울과 수도권으로만 우리나라가 존재할 수 없다. 마치 청년세대들에게 고령화 되고 있는 우리나라 고령인구의 복지를 다 맡길 수 없는 이치와 흡사하다.
그런 이유로 부산, 울산, 경남 등 개별 지역 따로 가 아니라 지역 거점으로서의 부울경광역경제권 내지는 부산 거점 도시전략이 서울과 수도권의 일극체계가 아닌 실제적인 지역균형발전차원에서 언급되고 있는 것이다. 최근 국토부에서 주관한 '지역균형발전포럼 정책세미나'를 통해 이 같은 방안이 제시되었다. 비수도권에 분산투자하지 말고 거점지역을 정해 거점투자하자는 것이다. 이 경우가 오히려 지방 인구증가효과도 높고 지역 활성화에도 도움이 된다는 것이다. 이러한 접근이 지방 부동산시장에 있어서는 도심 외곽이 아닌 원도심, 구도심지역 노후주거지에 대한 재건축 등 정비사업 등을 통한 주거환경개선 및 주거안정 노력이다. 노후계획도시특별법이 여야모두에게 필요성을 인정받으며 탄력을 받는 까닭도 이런 이유다.