상가임대차 할 때 체결하는 계약서 양식 대부분에 '임차인의 원상회복의무'가 부동문자로 기재되어 있다. '임대차계약이 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.'와 같은 문구이다. 민법615조, 654조에 근거한 것이다. 또한 민법에서는 임차인의 필요비 또는 유익비 상환청구권을 명시하고 있다. 그러나 관련 규정이 임의규정이다 보니 임차인에게 원상회복의무를 지워서 필요비 또는 유익비를 미리 포기하는 것으로 약정한다. "민법 제626조(임차인의 상환청구권)① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다."
원상회복 범위와 관련해서 대법원은, "전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원1990.10.30. 선고90다카12035 판결)."고 판단했다.
다만, 임대인과 체결한 임대차계약서에 '현재 임차인이 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 원상회복의무를 별도로 약정'한 사안에 대해서는 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거해야 한다고 판결했다(대법원2019.8.30. 선고2017다268142 판결). 후자 판례는 당사자 간에 합의한 특약에 따라 예외적으로 판단한 것이고, 전자 판례의 법리가 원칙으로 지금도 유지되고 있다. 여기까지는 원상회복 의무만에 대한 판단이다.
그렇다면 2015.5.13. 도입한 상가임대차법 규정에 따라, 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 권리금 계약에 따른 신규임차인을 주선했을 때 임대인이 계약서에 기재된 원상회복의무 규정을 들어 원상회복을 요구할 수 있을까.
수원지방법원의 판결을 보자. "임대차계약상의 원상회복의무와 권리금 회수방해로 인한 손해배상 의무는 그 성격을 달리하는 것으로 임대차계약에서 계약종료 시 점포를 최초 임대차계약 체결 당시의 상태로 원상회복하기로 하는 약정이 있었다고 하더라도 그와 같은 약정이 임차인의 신규임차인 주선에 의한 권리금회수기회까지 배제하는 취지라고 해석할 수는 없다(실제로 대부분의 임대차계약서에 원상회복의무에 관한 조항이 부동문자로 기재되어 있는데, 그러한 경우 임차인은 모두 상가건물임대차법에 정해진 영업시설 등에 관한 권리금을 회수하지 못하게 되는 부당한 결과가 발생하게 된다).
그뿐만 아니라 상가건물임대차법 제10조의 3은 영업시설, 비품 등 유형의 재산적 가치를 명시적으로 권리금의 범위에 포함하고 있고, 같은 법 제10조의 7에 따른 국토교통부 고시 감정평가 실무기준 역시 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적, 구체적 형태를 갖춘 재산을 유형재산으로 평가하고 있다. 같은 법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로 임대차계약상 계약종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있더라도 권리금회수방해로 인한 손해배상의 범위를 산정함에 있어서 원칙적으로 유형재산에 관한 부분을 제외할 수는 없다(수원지방법원2020.5.7. 선고2019가단535101)."라고 판단했다.
기존임차인이 신규임차인에게 권리금을 받고 양도하는 대상에는 원상회복해야 할 시설이 포함되어 있다. 이 시설을 기존임차인에게 철거를 강제한다면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 따라서 원상회복의무 약정은 그 부분에서 제한적으로 해석해야 한다는 논리다. 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효가 된다는 말이다.
한편, 기존임차인이 신규임차인을 구하지 못했거나 월차임 연체 등으로 권리금회수청구권을 행사할 수 없는 경우에는 계약서에 기재된 원상회복 약정에 따라야 한다는 것이 다수의 해석이다.