부산의 해운대구, 수영구, 동래구의 조정대상지역이 전면 해제된 지 한 달이 넘었다. 지난 11월 6일 해제된 이후 12월 중순 현재 시장에는 어떤 변화가 있었을까? 불과 한 달여 상황이니 큰 변화가 없을 듯 하지만 해제 전부터 부산시 해제지역과 인근 울산과 경남지역에는 역외 투기성 자본이 유입되면서 매매가격이 급상승하는 이상 급등 현상이 나타난바 있다. 해운대구 일부 부동산은 해제이후에만 6억 정도의 프리미엄이 형성된 것으로 나타나 그야말로 급격한 상승을 경험한 바 있다.
부동산 114자료에 따르면 12월 13일 현재 부산시의 지난주대비 아파트 매매가격은 전국 0.10%보다는 낮은 0.03%를 보이고 있다. 그러나 11월 6일 전면해제 이후 주간 아파트 매매가격 변화 추이를 살펴보면 지금의 상황과는 다소 다르다. 해제 이후 시장이 급변했음을 확인할 수 있다. 실제로 부산시의 11월 8일 아파트 매매가격은 0.03% 상승에 그쳤으나 한 주 지난 11월 15일에는 0.07%, 11월22일에는 0.21%, 11월29일에는 0.20%로 11월 내내 평상시보다 높게 상승했다. 이후 12월 들어 12월 6일 0.17%, 12월 13일 0.03%로 상승폭이 낮아졌다.
중요한 것은 전면 해제 이후 해당구의 변화이다 해운대구의 경우 11월 6일 이후 현재까지 부산시 평균을 웃도는 상승세를 견지하고 있다. 수영구 역시 마찬가지다. 해제 이후 오히려 해운대구보다 높은 상승률을 보였다가 12월 13일 현재 이벤트 효과가 없어진 탓인지 부산시 평균보다 하락(-) 했다. 동래구 역시 해제 이후 상승했다가 안정세를 취하고 있다. 이러한 지역 시장의 변화를 종합하면 시세 자체는 전면 해제이후 해제 3구는 부산시 평균보다 높은 상승세를 보이다 현재 다소 평균을 상회하는 수준이라고 말할 수 있다.
아파트 거래건수 역시 전면해제 이후 늘었다. 11월(3,663건)만 살펴보면 지난 10월(3,133건)에 비해 500여건 늘어난 수치다. 전년 동월(1,435건)과 비교할 경우에는 2천2백여 건 증가했다. 12월 거래건수까지 포함할 경우 거래 건수는 엄청 늘어날 것으로 예상된다. 한마디로 전면해제 이후 가격도 올랐고 거래도 늘었다.
그럼에도 불구하고 조정대상지역 전면해제 효과는 지금부터라고 할 수 있다. 왜냐하면 전면 해제 이전부터 역외자본이 유입되었다는 뜬소문이 사실로 확인되었으며, 이로 인해 호가 위주로 가격이 형성되었다는 점과 고점 가격대의 실제 거래는 상대적으로 많지 않았기 때문이다. 이러한 정황은 전면해제에 따른 이벤트 효과로 볼 수 없다는 반증이기도 하다. 따라서 전면해제에 따른 지역 효과는 가격 이상급등 현상이 잦아들고 실제 거래될 수 있는 가격에서의 실거래가 많아질 수 있는 지금이 그 효과를 가늠하기 가능한 시점이라고 할 수 있을 것으로 판단된다.
전면 해제 이후 다소 안정세를 찾아가고 있는 지역과는 반대로 서울은 분양가상한제가 11월 6일 같은 날 대상지역이 발표 됐음에도 불구하고 24주 연속 상승하고 있다. 이 때문인지 ‘핀셋 분양가상한제’의 실패를 인정하고 정부는 2차 지정과 조정대상지역 추가 지정 가능성이 예상되고 있다.
조정대상지역 전면해제에 따른 지역 시장 상황에 대한 관전 포인트는 여기에 있다. 아니 지금부터다. 정부의 ‘강남 잡기’ 실패에 따른 2차 분양가상한제 대상 지역 발표 및 추가 대책 발표 때 부산‧경남지역의 아파트 가격 이상 급등 현상을 어떻게 보고 있으며, 어떤 조치가 내려질 까하는 것이다. 조정지역 재지정이나 추가 지정 이냐, 아니면 아무런 언급이나 조치가 없느냐에 따라 지역 부동산시장 분위기를 달라질 수 있다. 이번 전면 해제조치로 부산‧경남 지역의 부동산 심리가 꿈틀거리며 움직이고 있다. 기대와 우려가 섞인 상태로 실수요까지 포함되어 있는지 아직 불확실한 상황에서 바닥을 다지고 치고 올라갈 수 있겠다는 시그널이 심리적으로 널리 확산되고 있는 분위기다. 그런 이유로 조정대상지역 해제에 따른 지역 부동산시장의 제대로 된 분위기는 지금부터다.