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[생할속의 법] 미등기 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되나?

 

덕암 법무사사무소법무사 김대영

주택의 임차인 및 채권적 전세권자를 보호하기 위한 특별법으로 주택임대차보호법이 있습니다.
 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 것입니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 한하여 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 위 법이 적용되지 않습니다. 
 여기서 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 `주거용`으로 기재되어 있지 않더라고 그 실지용도가 주거로 사용되고 있다면 위 법이 적용됩니다. 
 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택으로 보아야 할 것입니다. 
 또한 대법원은 관할 관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 
 나아가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
 그러나 미등기건물의 경우에는 등기사항증명서를 열람할 수 없기 때문에 그 건물의 소유자가 누구인지 명확하게 확인할 수 없다는 문제점이 있고, 무허가건물이라는 이유로 행정상 철거를 당할 염려가 항시 존재하며, 계약기간이 만료된 후에는 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높기 때문에 임차보증금을 반환받지 못할 수 있다는 위험에 노출되어 있는바 미등기건물과 임대차계약을 체결할 때는 많은 주의가 필요합니다.

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